今日（8月30日）朝早，財政司司長陳茂波發表新一篇網誌，手機即刻彈出通知：「北都首個片區開發項目成功招標，具里程碑意義。」
未幾，一個做工程分包嘅朋友傳訊息問我：「呢個洪水橋片區標，係咪淨係大地產商嘅遊戲？我哋呢類中小企係咪得個睇字？」
呢個問題問得好。其實今次招標嘅意義，遠超一幅地賣咗幾多錢——佢跑通咗香港全新嘅「公私营合作」（PPP）招標模式，而且陳茂波已明言政府會「適時為其他片區招標」。即係話，洪水橋隻係第一塊牌，後續陸續有來。
今日就同大家拆透呢個標：邊個贏、點解贏、以及對做投標嘅你，實際意味住什麼。
先講時間線。2025年12月30日，政府就洪水橋／厦村新發展區內嘅片區公開招標；2026年7月3日截標，共收到兩份標書；8月24日，發展局公布完成評標，經中央投標委員會批准，項目批予「洪水橋新發展有限公司」（HSK New Development Limited）。
幾個核心數字記住：
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項目 |
詳情 |
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片區位置 |
洪水橋／厦村新發展區，鄰近深圳灣口岸 |
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片區總面積 |
近11公頃 |
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批出用地 |
4幅（洪水橋市地段第18至21號），共約3.6公頃，50年租期 |
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中標價 |
10.3億港元 |
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總投資估算 |
約168億港元（中標公司估計） |
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預計就業 |
逾6,000個職位 |
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評標方式 |
雙信封制：非價格建議70% + 價格建議30% |
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定位 |
高端專業服務及物流樞紐 |
資料來源：新華社，2026年8月24日、星島頭條，2026年8月24日
注意，中標價10.3億只係「入場價」。按合約，中標公司要負責平整片區內其餘多幅土地、起公共設施，再加上住宅同物流園嘅開發營運，整個片區推展涉及約168億投資。政府收10.3億地價，但換來168億嘅私人投資同6,000個職位——呢個就係「片區開發」模式嘅算盤。
中標嘅洪水橋新發展有限公司，由六間來自唔同行業嘅企業合組：
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中國海外發展（0688）——本港地產開發經驗
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招商局置地（0978）——央企背景
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華潤置地（海外） ——央企背景
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中國旅遊集團——文旅產業
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京東集團——龍頭產業方，負責智慧現代物流中心營運
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信和置業（0083）——本地發展商
另一份標書，係恒基兆業以獨資方式入標。
發展局局長甯漢豪講得好直白：呢個組合「既有多年參與本地房地產發展嘅大型企業，也有深耕其他產業嘅業界翹楚」。中標公司喺非價格同價格兩方面嘅評分，都比對手高，總分100分。
資料來源：星島頭條，2026年8月24日、人民日報海外版，2026年8月25日
中標公司嘅實質義務包括：
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三幅住宅用地：平整及發展，可建約3,000多個單位；
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一幅企業及科技園用地：興建智慧現代物流中心，總樓面達50,950平方米，由京東作為龍頭企業進駐，須於55個月內開始營運不少於15,300平方米樓面——而標書最低要求只係96個月；
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交還政府用地：兩幅共4.5公頃嘅企業及科技園用地、加一幅約0.6公頃政府設施用地，須於2028年底前完成平整並交還政府；
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公共設施：休憩用地、步行街、行人路，最遲2030至2033年分批完成交還。
呢個部分最值得投標者細睇，因為佢同傳統「價高者得」嘅土地招標完全唔同玩法。
今次政府採用雙信封制：價格建議評分佔三成，非價格建議佔七成。非價格評分主要聚焦喺「企業及科技園」用地嘅發展，包括：
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會否發展策略性產業
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會否引進龍頭企業
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發展速度有幾快
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投資規模有幾大
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創造嘅就業機會有幾多
陳茂波喺網誌講得好清楚：雙信封制係要「確保中標者是長期戰略夥伴而非單純做房地產開發」。
資料來源：新華社，2026年8月30日
睇到呢度，京東55個月 vs 標書要求96個月呢個細節，就變得好有意思——發展速度本身就係分數。你夠膽承諾更快、投資更大、拉到更強嘅龍頭企業進駐，非價格分數就贏。難怪中標公司連地價都唔揀分期，28日內一次過找足，連財務承諾都做足姿態。
無論係今次片區開發，定係之前啟德智慧綠色集體運輸系統（非價格60%），政府大型項目嘅邏輯好一致：唔係揀最平或者出價最高嗰個，而係揀方案最可信、最符合政策目標嘅團隊。
呢類標嘅核心唔係報價，而係你份標書入面嘅產業引入方案、營運計劃、時間表、財務證明。寫得空泛、抄模板、無實質承諾嘅技術方案，評審一眼就睇得出。
六間企業點解要組隊？因為呢類「片區」標要嘅係綜合能力：地產開發、工程管理、產業營運、融資實力，缺一不可。連恒基呢級數嘅發展商獨資入標都輸埋，說明單一能力再強，都補唔到組合上嘅短板。
? 俾投標者嘅啟示：遇到綜合性大標，組隊前先諗清楚——每個夥伴帶咩入來？產業方、融資方、營運方係咪真互補？組合故事係咪同評審準則對得上？
中標後14日內要簽服務契約、交履約擔保書同銀行保證書；28日內找足全部標價；2028年底交平整用地、2030至2033年分批交公共設施——全部有時間表、有擔保、有罰則托底。
呢個提醒所有投標者：標書入面寫嘅每一個時間承諾、每一項設施義務，中標後都係合約責任。為咗攞高分而亂許承諾，等於俾自己埋計時炸彈。
答返開頭朋友嗰個問題：中小企有冇機會？
有，但唔係投總標。168億投資、6,000個職位，背後係土地平整、基建工程、機電安裝、物流園建設、物業管理、清潔保安等一連串下游需求。京東物流已經計劃引入「狼族」機器人系列技術設備，現代物流園區嘅建造同營運，都需要大量本地專業服務商。
更重要嘅係，陳茂波已明言政府會密切留意市場情況，適時啟動其他片區招標。有大型銀行研究推算，整個北都將創造50萬個新職位、為香港GDP貢獻至少13%。洪水橋只係第一個片區。
金融配套亦已經到位：金管局同銀行公會今年4月成立「北部都會區金融諮詢工作小組」，23間有大型項目融資經驗嘅銀行參與；5月發行嘅276億港元綠債同基建債，超額認購約8.6倍。資金準備好，即係話後續片區推進速度唔會慢。
? 俾中小企嘅建議：而家要做嘅唔係等標書刊登，而係留意總承建商同聯營陣營嘅分包動向、建立人脈、預備好自己嘅資格同業績文件。北都位處深圳灣口岸旁，定位高端專業服務同物流樞紐，大灣區嘅工程同服務企業，其實有天然嘅地理優勢。
由去年12月招標、今年7月截標、8月批出，洪水橋片區示範咗一套新邏輯：政府出土地同政策框架，私人市場出資金、技術同營運能力，評審睇嘅係你對香港產業發展嘅長遠貢獻，而唔係銀行戶口有幾多錢。
對香港投標市場嚟講，呢個模式一旦跑通，後續片區、其他基建項目好大機會跟住玩。遊戲規則正在改變——非價格方案嘅撰寫能力、跨行業組隊嘅能力、說服評審你係「長期戰略夥伴」嘅能力，會越來越值錢。
政策信號已經出咗，行動嘅時間窗，而家開始。
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參考資料：
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新華社，2026年8月24日：香港公布北都洪水橋片區招標結果
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新華社，2026年8月30日：陳茂波：香港北部都會區首個「片區開發」項目成功招標具有里程碑意義
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星島頭條，2026年8月24日：北都｜洪水橋片區項目 中海外、招商局置地及信置等合組財團以10.3億元奪得
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人民日報海外版（中聯辦轉載），2026年8月25日：香港北部都會區首個片區項目批出
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羊城晚報，2026年8月26日：北都首個「片區開發」項目落標，6家企業聯手競得洪水橋項目
