2026年6月，民政及青年事務局正式宣佈將「聯廈聯管」試驗計劃擴展至全港所有有需要地區。這項針對舊式單幢樓宇及「三無大廈」的管理創新模式，正為香港物業管理行業帶來一批全新的招標機會。
對於中小型物業管理公司而言，「聯廈聯管」既是門檻較低的入場券，也是一個需要精準投標策略的新賽道。本文從實際操作角度，拆解聯合招標的完整流程、標書撰寫要點，以及如何在這類項目中建立競爭優勢。
「聯廈聯管」的核心理念並不複雜：協調多幢單幢式舊樓共同聘用同一間物業管理公司，透過規模效應攤薄管理成本，讓小業主以較相宜的費用獲得專業管理服務。
這一模式的出現有明確的政策背景。香港有大量建於上世紀六七十年代的舊式單幢樓宇，單位數量由數十個到一百多個不等，長期面臨三大困境：
業主組織渙散：業主大會難以達到法定人數，法團運作形同虛設
財政資源不足：單幢樓宇的管理費收入有限，難以支撐全職物管團隊
專業知識匱乏：業主對大廈管理法例、招標程序、資助申請無從入手
根據民政及青年事務局公布的數據，計劃在深水埗、九龍城、荃灣及油尖旺四區試行期間，地區組織接觸了200多幢目標大廈，逾半數已簽署參與意向書，其中71幢進行聯合招標，33幢已成功聘用物管公司。
隨着計劃擴展至全港，新一輪招標正在陸續展開。對於有實力的物管公司——尤其是紮根新界、服務元朗及屯門等地區的中小型企業——這是一個值得認真對待的市場機遇。
「聯廈聯管」的招標程序與一般私人屋苑招標有所不同，主要因為涉及多幢大廈的協調。以下是典型的招標流程：
民政事務處或獲委託的地區組織接觸目標大廈
向業主講解「聯廈聯管」模式的運作方式和好處
收集簽署參與意向書，確認業主願意加入聯合招標
協助業主成立或激活法團，建立合法的招標主體
實務提示：這一階段通常由地區組織主導，物管公司無需介入。但了解這個前置流程很重要——它直接影響後續招標的規模和時間表。
由法團或業主代表組成聯合招標小組，確定服務範圍
在地區組織協助下，聘請獨立顧問（如有需要）編製招標文件
招標文件通常涵蓋：清潔服務、保安服務、大廈維修保養、財務管理四大範疇
明確服務標準、人員配置要求、合約年期（通常為2至3年）
公開接受投標（通常會在地區張貼公告，並透過民政事務處網站發布）
投標者遞交標書，包含技術方案和價格方案兩部分
評審標準一般採用綜合評分法：
技術方案（服務計劃、人員資歷、管理制度）：佔 50%-60%
價格方案（管理費報價、人員薪酬透明化）：佔 30%-40%
公司資歷與往績（同類項目經驗、財務穩健度）：佔 10%-20%
評審委員會由業主代表、地區組織代表及獨立顧問組成
公布中標結果，未中標者獲發結果通知
中標公司與法團簽署管理合約
在地區組織協助下完成交接，包括設施盤點、檔案移交等
聯合招標意味着你需要同時管理多幢位置相近但狀況各異的大廈。投標方案必須展示：
舊樓管理的預算有限，業主對管理費極度敏感。你的方案中人員配置要做到：
不虛報人手：不要為了標書好看而承諾過多全職員工，舊樓管理的核心是「效率」而非「人海戰術」
善用兼職與共享模式：例如清潔人員可以在相邻大廈輪流服務，保安可以配合智能安防系統減少固定崗位
薪酬透明化：標書中清楚列明各級人員薪酬，讓業主看到費用去向
「聯廈聯管」的業主群體最關心的是：你管過類似的樓宇嗎？
標書中應該突出：
過往管理的同類型舊樓項目（單幢式、50年以上樓齡、100戶以下）
具體的改善成果（如：接手後衞生投訴下降、鼠患問題解決、加裝閉路電視等）
財務管理透明度的實際做法（如每月公布收支報表、設立獨立戶口）
一份有競爭力的「聯廈聯管」投標標書，通常包含以下三個核心部分：
這是最能體現專業水平的部分。建議涵蓋：
| 服務範疇 | 重點內容 |
|---|
| 清潔服務 | 公共地方清潔排班表、垃圾收集安排、滅鼠滅蟲計劃、增設有蓋垃圾桶方案 |
| 保安服務 | 巡邏路線設計、閉路電視加裝建議、訪客登記制度、緊急事故應變流程 |
| 維修保養 | 年度預防性維修計劃、電梯保養安排（如適用）、緊急維修響應時間承諾 |
| 財務管理 | 管理費預算編製、儲備基金管理建議、定期財務報告格式 |
業主最怕的是「簽了約但看不見改變」。一份清晰的90日交接計劃能大幅提升信心：
第1-14日：完成設施盤點、建立檔案系統、設置通報渠道
第15-45日：處理累積問題（如清理梯間雜物、修復損壞照明、安排滅蟲）
第46-90日：建立恆常管理機制、首次向業主匯報進度、提交改善建議
費用部分是業主最敏感的環節。建議：
採用逐棟分攤的方式列明費用，讓每幢大廈的業主清楚自己承擔多少
區分恆常開支（人員薪酬、日常清潔用品）和一次性開支（設備購置、初期改善工程）
說明政府資助申請的協助方案（如「大廈管理專業顧問計劃」等資助渠道）
根據四區試行階段的公開信息，成功中標並獲得業主持續認可的物管公司，通常具備以下特質：
熟悉目標大廈的歷史背景、業主結構、社區關係。有些舊樓的業權結構複雜，部分業主長期海外居住，需要耐心地逐一聯絡。紮根當區的公司在這方面具有天然優勢——例如服務元朗、屯門等新界地區的物管公司，在當區的「聯廈聯管」項目中就具備地利之便。
不追求「高端物業管理」的包裝，而是針對舊樓的實際痛點提出解決辦法。例如：
針對鼠患問題提出具體的滅鼠方案和預防措施
針對消防隱患提出可行的改善計劃（而非泛泛而談）
針對業主關心的管理費問題，提出清晰的收支安排
舊樓業主的專業背景各異，需要用通俗易懂的方式解釋管理決策。成功的投標者通常在標書中已經展現了這種溝通能力——方案不堆砌專業術語，而是讓一般業主也能看明白。
在參與「聯廈聯管」投標時，以下錯誤值得警惕：
標書過於模板化：直接用大型私人屋苑的方案稍作修改就遞交，完全沒有針對舊樓特點度身訂造
價格脫離現實：報價過高超出業主負擔能力，或報價過低被質疑服務可持續性
忽視溝通環節：投標不只是交文件，還需要出席業主大會進行現場講解答辯。準備不足的團隊往往在這個環節失分
沒有展示過渡期安排：業主最擔心的是「新公司接手後會亂」，缺少清晰交接計劃的標書難以令人安心
忽略政府資助資訊：未能為業主提供申請政府大廈管理資助的具體指引，錯失加分機會
「聯廈聯管」計劃的全面推行，為香港物業管理行業開闢了一個全新的業務領域。對於中小型物管公司而言，這不僅是營收增長的機會，更是建立地區品牌、累積管理實績的重要途徑。
投標成功的關鍵，不在於公司的規模有多大，而在於你是否真正理解舊樓管理的痛點，並能提出切實可行、費用合理、溝通到位的解決方案。
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本文由 TenderHK 投標顧問團隊撰寫，內容基於香港招投標實務經驗整理，僅供參考。如有具體投標需求，建議根據實際項目要求進行針對性準備。
