香港舊樓「聯廈聯管」聯合招標全流程解析：物管公司如何把握新機遇

一、什麼是「聯廈聯管」？為什麼值得關注？

• 業主組織渙散：業主大會難以達到法定人數，法團運作形同虛設

• 財政資源不足：單幢樓宇的管理費收入有限，難以支撐全職物管團隊

• 專業知識匱乏：業主對大廈管理法例、招標程序、資助申請無從入手

二、聯合招標的完整流程

第一階段：地區組織介入與業主意願收集

1. 民政事務處或獲委託的地區組織接觸目標大廈

2. 向業主講解「聯廈聯管」模式的運作方式和好處

3. 收集簽署參與意向書，確認業主願意加入聯合招標

4. 協助業主成立或激活法團，建立合法的招標主體

實務提示：這一階段通常由地區組織主導，物管公司無需介入。但了解這個前置流程很重要——它直接影響後續招標的規模和時間表。

第二階段：聯合招標的組織與文件準備

1. 由法團或業主代表組成聯合招標小組，確定服務範圍

2. 在地區組織協助下，聘請獨立顧問（如有需要）編製招標文件

3. 招標文件通常涵蓋：清潔服務、保安服務、大廈維修保養、財務管理四大範疇

4. 明確服務標準、人員配置要求、合約年期（通常為2至3年）

第三階段：投標與評審

1. 公開接受投標（通常會在地區張貼公告，並透過民政事務處網站發布）

2. 投標者遞交標書，包含技術方案和價格方案兩部分

3. 評審標準一般採用綜合評分法：

   • 技術方案（服務計劃、人員資歷、管理制度）：佔 50%-60%

   • 價格方案（管理費報價、人員薪酬透明化）：佔 30%-40%

   • 公司資歷與往績（同類項目經驗、財務穩健度）：佔 10%-20%

4. 評審委員會由業主代表、地區組織代表及獨立顧問組成

第四階段：中標與交接

1. 公布中標結果，未中標者獲發結果通知

2. 中標公司與法團簽署管理合約

3. 在地區組織協助下完成交接，包括設施盤點、檔案移交等

三、物管公司投標準備的關鍵要點

1. 理解「規模效應」的雙刃劍

• 如何統一調配人力資源（例如一名主管巡視多幢大廈）

• 如何標準化服務流程（清潔排班、保安巡邏路線、維修通報機制）

• 如何在統一標準的基礎上兼顧個別大廈的特殊需求（例如某幢大廈有長者住戶比例較高，需要更頻繁的上門服務）

2. 人員配置必須務實

• 不虛報人手：不要為了標書好看而承諾過多全職員工，舊樓管理的核心是「效率」而非「人海戰術」

• 善用兼職與共享模式：例如清潔人員可以在相邻大廈輪流服務，保安可以配合智能安防系統減少固定崗位

• 薪酬透明化：標書中清楚列明各級人員薪酬，讓業主看到費用去向

3. 展示同類項目經驗

• 過往管理的同類型舊樓項目（單幢式、50年以上樓齡、100戶以下）

• 具體的改善成果（如：接手後衞生投訴下降、鼠患問題解決、加裝閉路電視等）

• 財務管理透明度的實際做法（如每月公布收支報表、設立獨立戶口）

四、標書撰寫的三個核心模組

模組一：管理服務方案

模組二：實施時間表

• 第1-14日：完成設施盤點、建立檔案系統、設置通報渠道

• 第15-45日：處理累積問題（如清理梯間雜物、修復損壞照明、安排滅蟲）

• 第46-90日：建立恆常管理機制、首次向業主匯報進度、提交改善建議

模組三：費用明細

• 採用逐棟分攤的方式列明費用，讓每幢大廈的業主清楚自己承擔多少

• 區分恆常開支（人員薪酬、日常清潔用品）和一次性開支（設備購置、初期改善工程）

• 說明政府資助申請的協助方案（如「大廈管理專業顧問計劃」等資助渠道）

五、從試行經驗看成功要素

✅ 地區網絡深厚

✅ 服務方案接地氣

• 針對鼠患問題提出具體的滅鼠方案和預防措施

• 針對消防隱患提出可行的改善計劃（而非泛泛而談）

• 針對業主關心的管理費問題，提出清晰的收支安排

✅ 溝通能力強

六、常見投標失誤提醒

1. 標書過於模板化：直接用大型私人屋苑的方案稍作修改就遞交，完全沒有針對舊樓特點度身訂造

2. 價格脫離現實：報價過高超出業主負擔能力，或報價過低被質疑服務可持續性

3. 忽視溝通環節：投標不只是交文件，還需要出席業主大會進行現場講解答辯。準備不足的團隊往往在這個環節失分

4. 沒有展示過渡期安排：業主最擔心的是「新公司接手後會亂」，缺少清晰交接計劃的標書難以令人安心

5. 忽略政府資助資訊：未能為業主提供申請政府大廈管理資助的具體指引，錯失加分機會

七、結語