元朗某屋苑物管招標中標復盤：我們點樣突圍而出

作者：小编更新時間：2026-09-01 點擊數：

之前做過一個元朗嘅屋苑物業管理招標項目，回想起來都覺得刺激。嗰次係一個中型私人屋苑，大約800個單位，管理合約三年一約，由業主立案法團主導招標。最終我哋幫客戶成功中標，整個過程有不少值得拆解嘅細節。

今日就拿呢個案嚟復盤，同大家分享下點樣喺強手如林嘅物管招標入面突圍而出。

? 項目背景

呢個屋苑位於元朗八鄉附近，樓齡大約15年，配套包括游泳池、會所、停車場同園林花園。之前嘅管理公司做咗六年，但業主對清潔質素同維修回應速度一直有意見，法團最終決定重新招標。

根據《建築物管理條例》（第344章），法團有權透過業主大會決議聘任管理公司，而招標流程需要符合大廈公契（DMC）嘅規定。呢個案嘅招標流程大致如下：

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成個過程大約兩個月。法團搵咗六間公司投標，當中包括兩間大型物管公司、三間中型公司，同我哋嘅客戶。

老實講，呢個案最大嘅難題係我哋客戶屬於中小型公司，喺品牌知名度上同嗰兩間大公司有明顯差距。

業主立案法團入面，好多委員都有慣性思維——覺得「大公司＝穩陣」。根據物業管理業監管局（PMSA）嘅數據，截至2026年8月，全港持牌物管公司超過1,000間（來源：PMSA官方網站），競爭非常激烈。喺業主心目中，大品牌似乎就係信心保證。

但從實務經驗睇，大公司唔一定係最佳選擇。尤其對於800個單位呢個規模嘅屋苑，管理費預算有限，大公司嘅營運成本結構反而會令服務質素同價格難兩全。

好多投標者寫技術建議書嘅通病係「寫到好靚但唔實際」。我哋嘅做法完全唔同——攞住法團嘅招標文件，逐條對應嚟寫。

舉個例子，法團列出咗一個要求：「須於接獲投訴後4小時內作出回應」。我哋唔係淨係寫「我哋會做到」，而係：

我司建議採用三級回應機制——緊急事項（如爆水喉、電梯困人）30分鐘內到場；一般投訴4小時內處理並回覆；非緊急事項24小時內跟進。每項均設定前線人員簽到記錄，法團可隨時查閱服務日誌。

呢種具體到可驗證嘅承諾，比任何天花龍鳳嘅形容詞都有說服力。

低價搶標係物管招標最常見嘅陷阱。之前有業界人士指出，有公司為咗中標壓低報價，中標後先以「額外服務」為名加價，或者喺清潔、保安人員配置上偷工減料（參考：星島日報 - 辨識可疑標書）。

我哋客戶嘅報價並非最低，但勝在每一分錢都講得清楚。我哋將報價拆分成幾個大項：

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法團委員一睇就明，知道呢個價唔係亂嚟，係計過數嘅。

簡介會只有30分鐘，好多公司會用嚟播公司宣傳片、講歷史。我哋完全唔咁做。

開場第一句就講：「我哋過去兩星期實地行過屋苑每一個角落，以下係我哋發現嘅三個即時需要處理嘅問題。」然後直接展示相片——停車場去水口淤塞、會所天花有水漬、花園圍欄有銹蝕。

呢一招非常關鍵。因為其他公司多數都係泛泛而談服務理念，而我哋直接證明咗「我哋真係落咗區、真係睇過你哋嘅問題」。法團委員當場就有人點頭。

2020年8月1日起，香港所有提供多於一類訂明物管服務嘅公司，都必須持有PMSA發出嘅物管公司牌照（來源：物業管理業監管局）。呢個係硬門檻，無牌即違法。

我哋喺標書入面清楚列明：

呢啲唔係加分項，係必須項。但好多中小型投標者偏偏喺呢度馬虎，我哋就確保零缺陷。

六間公司入圍簡介會嘅有五間。法團嘅評分機制大致分為：

我哋客戶嘅技術建議書得分最高，價格排名第三（並非最低），簡介會表現排第二。最終綜合分數排名第一，成功中標。

事後法團主席講咗一句好有意思嘅說話：「你哋未必係最平，但係最令我哋放心。」

從呢個元朗屋苑嘅案例，我總結到幾個物管招標嘅關鍵成功因素：

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